Die Treppenhausreinigung ist für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Vermieter eine laufende Betriebsaufgabe — rechtlich vorgegeben durch § 535 BGB, wirtschaftlich relevant durch die Umlagefähigkeit als Betriebskosten. Dieser Ratgeber dokumentiert die aktuellen Kostenstrukturen im Berliner Markt 2026, die gängigen Abrechnungsmodelle, Kalkulationsfaktoren und Stellhebel zur Kostenoptimierung für Bestandshalter.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eine auskömmlich kalkulierte Treppenhausreinigung kostet ab 99 € pro Monat bei wöchentlicher Reinigung eines kleinen Hauses.
- Für typische Berliner Mehrfamilienhäuser liegt der Monatspreis bei 130–180 € pro Objekt (bzw. pro Aufgang bei Mehreingangs-Häusern), umgerechnet 10–20 € pro Mietpartei bei üblicher Belegung.
- Branchenstandard bei Hausverwaltungen ist die Monatspauschale pro Objekt; „pro Aufgang”, „pro Etage” oder „pro m²” sind Preiskommunikations-Varianten einzelner Anbieter.
- Die Kosten sind als Betriebskosten auf Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 9 BetrKV).
- Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich für die Treppenhausreinigung (§ 535 BGB).
Was kostet eine Treppenhausreinigung pro Monat?
Die monatlichen Kosten für eine professionelle Treppenhausreinigung liegen in Berliner Mehrfamilienhäusern typischerweise zwischen 99 und 280 € pro Monat — bei Häusern mit mehreren Eingängen entsprechend pro Aufgang (eigene Kalkulation auf Basis Tariflohn LG 1 (15,00 €/h, BIV 2026) und branchenüblicher Vollkostenstruktur; vergleichbare Aufgang-Staffeln von 107–117 € pro Reinigung sind in öffentlich einsehbaren Preisvergleichsportalen dokumentiert). Umgerechnet auf einzelne Mietparteien bedeutet das 10–20 € pro Monat und Partei bei üblicher Belegung. Der genaue Preis hängt von Etagenzahl, Wohneinheiten und Reinigungsfrequenz ab.
Für ein typisches Berliner Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien und wöchentlicher Reinigung ist mit 130–180 € monatlich zu rechnen (eigene Vollkostenkalkulation auf Basis Tariflohn LG 1 2026 und branchenüblicher Leistungskennziffern). Bei größeren Wohnanlagen mit 20+ Parteien sinkt der Preis pro Einheit spürbar.
Preisübersicht nach Abrechnungsmodell
In der Gebäudereinigung gibt es kein einheitliches Branchenmodell für die Abrechnung. Grundlage der Kalkulation sind fast immer Leistungskennziffern in m²/Stunde nach BIV-Richtlinien, daraus wird je nach Anbieter und Objekttyp ein anderer Preis kommuniziert. Die Modelle im Überblick:
| Abrechnungsart | Preisspanne | Verbreitung |
|---|---|---|
| Monatspauschale pro Objekt | 60–280 € | Branchenstandard bei Hausverwaltungen und WEGs |
| Pro Aufgang (monatlich) | 99–280 € | Preiskommunikation einzelner Berliner Anbieter |
| Pro m² (monatlich) | ab 2,90 € | Bei größeren Wohnanlagen und Gewerbe |
| Pro Etage (pro Reinigung) | 10–30 € | Einzelaufträge, kleine Häuser ohne Dauervertrag |
| Pro Stunde | 25–35 € | Individuelle Vereinbarungen, Sondereinsätze |
| Pro Mietpartei (monatlich) | 10–20 € | Nicht Abrechnungseinheit, sondern Umlageschlüssel |
Quellen: Branchenportale Kostencheck.de und GMH-Dienstleistung (Monatspauschale als Standard), MyHammer (pro Etage, pro Stunde), 11880-Gebäudereinigung (pro Aufgang, pro Mietpartei); Kompetenzteam Gebäudereinigung (Leistungskennziffern m²/h als Kalkulationsgrundlage), BIV – Bundesinnungsverband (Tariflohn und Branchennormen).
Welches Modell passt zu Ihrem Gebäude? In der Vertragspraxis zwischen Hausverwaltungen und Dienstleistern dominiert die Monatspauschale pro Objekt (siehe Ratgeber-Quellen Kostencheck.de und GMH-Dienstleistung), weil sie individuelle Objekte — mit ihren Flächen, Intervallen und Zusatzleistungen — sauber abbildet. Die Umlage auf die Mieter erfolgt anschließend nach Wohnfläche oder Parteienzahl.
Wir bei Joos kommunizieren unsere Einstiegspreise bewusst pro Aufgang und Monat, weil Anfahrt, Schlüsselverwaltung und Reinigungsrunde eines Reinigungsteams dieser Einheit entsprechen. Das macht den Preis für Mehrfamilienhäuser gut vergleichbar, auch wenn das vertragliche Endmodell je nach Objekt individuell ist. Für Einzelaufträge ohne Dauervertrag (z. B. eine Reinigung nach Umzug) rechnen viele Anbieter stattdessen pro Etage oder pro Stunde ab.
Welche Faktoren beeinflussen den Preis?
Nicht jedes Treppenhaus kostet gleich viel. Entscheidend für den Endpreis sind vier Faktoren, die sich in Branchenportalen und den Kalkulationsrichtlinien des Bundesinnungsverbands der Gebäudereiniger (BIV) konsistent wiederfinden:
1. Gebäudegröße und Etagenzahl
Der offensichtlichste Faktor: Je mehr Etagen und Fläche, desto höher der Preis. Kleine Häuser (bis 3 Etagen, ≤6 Wohneinheiten) kosten 99–130 €/Monat pro Aufgang. Mittlere Häuser (4–5 Etagen, 7–12 WE) liegen bei 130–199 €/Monat. Große Objekte (6–8 Etagen, 13–20 WE) kosten 200–280 €/Monat pro Aufgang.
2. Leistungsumfang
Eine Basisreinigung (Kehren und Wischen) kostet deutlich weniger als ein Komplettpaket. Typische Zusatzleistungen und ihr Einfluss auf den Preis:
- Basisreinigung: Böden kehren und wischen
- Standardreinigung: Böden plus Geländer, Handläufe, Lichtschalter
- Komplettreinigung: alles oben genannte plus Fenster, Briefkästen, Heizkörper, Aufzug, Kellerflure
Je umfangreicher das Leistungsverzeichnis, desto höher der Monatspreis, aber auch desto geringer der Aufwand für Einzelbeauftragungen und Nachträge.
3. Reinigungsfrequenz
Wie oft soll gereinigt werden? Die Frequenz hat enormen Einfluss auf die Monatskosten:
- Wöchentlich: Standard für die meisten Mehrfamilienhäuser
- Zweiwöchentlich: spart ca. 40–50 % gegenüber wöchentlich (rechnerische Schätzung; halbe Einsatzfrequenz, Anfahrt- und Mindesteinsatz-Pauschalen reduzieren die volle 50 %-Ersparnis)
- Monatlich: nur bei wenig frequentierten Treppenhäusern sinnvoll
Für die meisten Mehrfamilienhäuser ist eine wöchentliche Reinigung operativ ausreichend und erfüllt die Verkehrssicherungspflicht. Objekte mit hoher Passanten-Frequenz, Gewerbe-Anteil oder erhöhten Hygieneanforderungen rechtfertigen eine 2× wöchentliche Frequenz.
4. Bodenbelag und Zustand
Marmor braucht andere Pflege als Linoleum. Alte Treppenhäuser mit Stuck und empfindlichen Oberflächen sind aufwendiger als moderne Betontreppenhäuser. Auch der Verschmutzungsgrad spielt eine Rolle: In Altbauten mit viel Laufverkehr entsteht mehr Reinigungsaufwand.
Zuständigkeit und Umlagefähigkeit der Reinigungskosten
Die Reinigungspflicht liegt grundsätzlich beim Vermieter (§ 535 BGB, ImmoScout24, 2026): Die Mietsache muss in einem vertragsgemäßen Zustand gehalten werden, wozu ein sauberes Treppenhaus gehört. In der Praxis haben sich drei Bewirtschaftungsmodelle etabliert:
Modell 1: Professionelle Reinigung über Betriebskostenumlage
Der Vermieter beauftragt ein externes Reinigungsunternehmen. Die Kosten werden als Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV auf die Mieter umgelegt — sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.
Aus Verwaltungssicht bietet dieses Modell mehrere Vorteile: Die Reinigungsqualität ist durch Leistungsverzeichnis und Dokumentation konsistent, die Umlage ist betriebskostenrechtlich sauber abbildbar, und der administrative Aufwand für die Verwaltung bleibt gering. Haftungsrisiken, die bei Eigenreinigung durch uneinheitliche Mieter-Erfüllung entstehen, werden vermieden.
Modell 2: Eigenreinigung durch Mieter (Kehrwoche)
Die Reinigungspflicht wird per Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Wichtig: Eine bloß ausgehängte Hausordnung reicht dafür rechtlich nicht aus — die Übertragung muss im Mietvertrag selbst geregelt oder die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen sein.
In der Praxis führt dieses Modell regelmäßig zu Qualitätsproblemen und Mieterbeschwerden. Die Verwaltung bearbeitet Eskalationsfälle, was den Kostenvorteil in vielen Fällen neutralisiert. Zudem besteht ein erhöhtes Haftungsrisiko, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Rutschgefahr im Treppenhaus, nasse Eingangsbereiche bei Schnee und Regen) nicht durchgehend erfüllt wird.
Modell 3: Mischform aus Eigen- und Fremdreinigung
Die Mieter übernehmen die Basisreinigung, ein externes Reinigungsunternehmen führt die Grundreinigung in festen Intervallen durch (z. B. monatlich). Diese Mischform ist verwaltungstechnisch aufwendig und führt in der Praxis häufig zu Abgrenzungsfragen zwischen Mieter- und Dienstleister-Pflichten.
Empfehlung für die Verwaltungspraxis: Modell 1 bietet die höchste Planungssicherheit und den geringsten Administrations-Overhead. Die Umlage von 10–20 € pro Mietpartei ist in der Betriebskostenabrechnung problemlos vermittelbar und rechtssicher. Angebot für Ihr Objekt anfragen.
Leistungskatalog: Was deckt eine Treppenhausreinigung ab?
Das Leistungsverzeichnis definiert, welche Arbeiten im Monatspreis enthalten sind. Eine klare Abgrenzung zu kostenpflichtigen Zusatzleistungen ist für die Hausverwaltung vertrags- und abrechnungsrelevant. Die typische Struktur orientiert sich an branchenüblichen Leistungskatalogen für Treppenhaus- und Gemeinschaftsflächen-Reinigung:
Standardleistungen (im Monatspreis enthalten):
- Treppenstufen kehren und feucht wischen
- Geländer und Handläufe abwischen
- Fußmatten reinigen
- Eingangsbereich und Hausflur sauber halten
Zusatzleistungen (gegen separaten Aufpreis oder im Leistungsverzeichnis zu definieren):
- Fenster und Fensterbänke im Treppenhaus
- Briefkastenanlage reinigen
- Heizkörper abstauben
- Lichtschalter und Klingeltableau
- Aufzug innen reinigen
- Kellerflure und Tiefgaragen-Zugänge
- Haustür und Glasflächen
Bei der Angebotsanfrage sollte die Verwaltung gezielt nach dem Leistungsumfang fragen und explizit prüfen, welche Positionen im Monatspreis enthalten sind. Einige Anbieter kalkulieren Komplettpakete, andere weisen Fenster- oder Aufzugreinigung separat aus — beides ist zulässig, erfordert aber klare vertragliche Fixierung.
Eine detaillierte Übersicht aller Leistungen finden Sie auf unserer Seite zur Treppenhausreinigung in Berlin.
Auswahlkriterien für Reinigungsdienstleister in Berlin
Die Gebäudereinigungsbranche ist mit rund 30.200 umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen (Jahresumsatz ≥ 17.500 €) bundesweit ein stark fragmentierter Markt (Statista, Stand 2023). Inklusive Kleinst- und Einzelunternehmen lag die Gesamtzahl 2022 bei rund 65.900. Die Qualitätsunterschiede in Kalkulation, Dokumentation und Leistungsumsetzung sind entsprechend groß. Für die Dienstleisterauswahl aus Verwaltungssicht sind folgende Kriterien entscheidend:
- Klares Leistungsverzeichnis: Saubere Abgrenzung von Standard- und Zusatzleistungen mit eindeutiger Auflistung aller Positionen, keine Pauschaltarife mit intransparentem Scope.
- Qualitätsdokumentation: Digitale Reinigungsprotokolle, Checklisten und Foto-Nachweise — relevant für die Nebenkostenabrechnung und bei Haftungsfragen.
- Tarifbindung: Nachweis der Tarifbindung (BIV) oder mindestens tariflohnkonforme Vergütung der Mitarbeiter. Schutz vor Reputations- und Haftungsrisiken aus Schwarzarbeit-Verdacht.
- Umlage-konforme Rechnungslegung: Separate Ausweisung umlagefähiger Positionen, MwSt.-Nachweis, Unterstützung bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
- Vertragskonditionen: Laufzeit, Kündigungsfristen, Preisgleitklausel gekoppelt an Tariferhöhungen, definierte Reaktionszeiten bei Sondereinsätzen.
- Referenzobjekte: Nachweisbar vergleichbare Berliner Liegenschaften, idealerweise mit Kontakt zur Referenzverwaltung.
Die Treppenhausreinigung als Betriebskosten abrechnen
Für Hausverwaltungen und Vermieter ist die korrekte Abrechnung wichtig. Die Kosten für eine professionelle Treppenhausreinigung sind als umlagefähige Betriebskosten anerkannt, vorausgesetzt der Mietvertrag enthält eine entsprechende Klausel (ImmoScout24).
Was Sie beachten müssen:
- Der Mietvertrag muss die Umlage von Gebäudereinigungskosten explizit erlauben.
- Die Kosten müssen nachvollziehbar in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein.
- Sie dürfen nicht gleichzeitig eine Kehrwoche verlangen und Reinigungskosten umlegen.
- Die Abrechnung erfolgt in der Regel nach Wohnfläche oder Anzahl der Mietparteien.
Bei korrekter Abrechnung ist die professionelle Reinigung für den Vermieter kostenneutral: Die Mieter tragen die Kosten über die Nebenkosten.
Stellhebel zur Kostenoptimierung
Folgende Stellhebel reduzieren die Gesamtkosten ohne Qualitätseinbußen — relevant bei der Neuausschreibung oder Vertragsverlängerung:
- Leistungen bündeln: Treppenhausreinigung, Winterdienst und Hausmeisterservice in einem Rahmenvertrag senken Anfahrts- und Koordinationskosten gegenüber separaten Dienstleistern.
- Frequenz an Nutzung anpassen: Eine Reduktion von wöchentlich auf 14-tägig spart ca. 40–50 %, ohne die Verkehrssicherungspflicht zu gefährden (bei wenig frequentierten Objekten).
- Angebote ganzheitlich vergleichen: Nicht nur der Monatspreis, sondern Leistungsverzeichnis, Dokumentations-Tiefe und Reaktionszeiten entscheiden über die tatsächlichen Gesamtkosten.
- Rahmenverträge mit längerer Laufzeit: Jahres- oder Mehrjahresverträge ermöglichen typischerweise 10–15 % Preisvorteil gegenüber monatlich kündbaren Vereinbarungen.
- Portfolio-Bündelung: Hausverwaltungen mit mehreren Objekten erzielen Mengenrabatte durch zentralisierte Beauftragung und einen Ansprechpartner über den gesamten Bestand.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet eine Treppenhausreinigung pro Monat?
Eine professionelle Treppenhausreinigung kostet in einem Berliner Mehrfamilienhaus zwischen 99 und 280 € pro Monat, je nach Etagenzahl, Wohneinheiten und Leistungsumfang. Umgerechnet auf einzelne Mietparteien sind das 10–20 € pro Monat und Partei bei üblicher Belegung (Marktdaten aus Branchenportalen, Stand 2026). Die vertragliche Abrechnungseinheit (Monatspauschale pro Objekt, pro Aufgang, pro m²) variiert je nach Anbieter.
Kann ich die Treppenhausreinigung als Betriebskosten umlegen?
Ja, die Kosten sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Voraussetzung ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Die Abrechnung erfolgt transparent über die jährliche Nebenkostenabrechnung (ImmoScout24).
Wer ist für die Treppenhausreinigung verantwortlich?
Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich (§ 535 BGB). Er kann die Reinigungspflicht jedoch per Mietvertrag auf die Mieter übertragen oder ein Reinigungsunternehmen beauftragen und die Kosten als Nebenkosten umlegen (ImmoScout24).
Wie oft sollte ein Treppenhaus gereinigt werden?
In den meisten Mehrfamilienhäusern reicht eine wöchentliche Reinigung aus. Bei stark frequentierten Gebäuden oder hohen Hygienestandards kann eine zweimal wöchentliche Reinigung sinnvoll sein. Eine monatliche Reinigung eignet sich nur für wenig genutzte Treppenhäuser.
Was ist für Hausverwaltungen wirtschaftlicher: Kehrwoche oder externe Reinigungsfirma?
Rein finanziell ist die Kehrwoche günstiger. In der Praxis überwiegen jedoch die versteckten Kosten: inkonsistente Reinigungsqualität, erhöhter Administrations-Aufwand durch Mieterbeschwerden und Haftungsrisiken bei fehlender Verkehrssicherungspflicht. Bei 10–20 € pro Mietpartei und Monat ist die professionelle Lösung wirtschaftlich vertretbar und operativ vorteilhaft.
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Patrick Joos
Geschäftsführer · Joos Gebäudereinigung
Patrick Joos führt die Joos Gebäudereinigung als Geschäftsführer. In diesem Ratgeber teilt er Praxiswissen aus der Betreuung Berliner Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Hausverwaltungen.
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